ACQUISTARE UNA CASA IN ITALIA SE SI RISIEDE ALL'ESTERO

Un soggetto che risiede all’estero può certamente acquistare una casa in Italia da un Notaio italiano. 

Il requisito che conta per potersi costituire senza ulteriori documenti nel rogito notarile è la cittadinanza, per cui in primo luogo non vi sono problemi nel caso in cui un cittadino italiano sia residente all’estero, 

ATTO NOTARILE DI UN RESIDENTE ALL'ESTERO
Il problema potrebbe sorgere solo per l'acquisto di una prima casa e la richiesta di usufruire delle agevolazioni previste.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Le agevolazioni prima casa sono previste per l’ipotesi in cui si acquista una casa nel Comune di residenza, non si è già titolari di un’altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni,

Residenza fiscale e residenza anagrafica
Prima di verificare se sussistano i requisiti per le agevolazioni prima casa, occorre descrivere le due nozioni di residenza fiscale e di residenza anagrafica.
La residenza anagrafica è il luogo in cui la persona ha la sua dimora abituale. La residenza fiscale, invece, si acquista se si è iscritti all’Anagrafe dei residenti in Italia e si ha residenza o domicilio in Italia per più di  183 giorni all’anno. Da ciò deriva la sottoposizione alla tassazione italiana per tutti i redditi prodotti dal soggetto a prescindere dal luogo in cui questi redditi sono stati prodotti. È importante determinare la residenza fiscale per capire quali tasse debba pagare il contribuente.

Agevolazioni prima casa anche al residente all’estero
Il Notaio potrà applicare all’atto di acquisto della casa le agevolazioni fiscali, prevedendo quindi che il soggetto residente all’estero che voglia acquistare una casa in Italia paghi il 2% del valore catastale. Solitamente per i residenti in Italia occorre che si abbia la residenza nel Comune dove si trova la casa acquistata o che vi si trasferisca la residenza entro diciotto mesi.

Per i residenti all’estero ciò non è necessario: è possibile che si usufruisca delle agevolazioni anche senza trasferire la propria residenza, lasciando la stessa fuori dall’Italia. Si tratta di una previsione legata alla circostanza per cui molto spesso questi soggetti sono solo temporaneamente residenti all’estero, ma mantengono la cittadinanza italiana e viene garantita loro la possibilità di acquistare la loro prima casa in Italia anche in via anticipata rispetto al trasferimento. 
Il residente ha dunque all’estero solo la residenza anagrafica ma mantiene la residenza fiscale in Italia.

I requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa
Il cittadino italiano residente all’estero deve acquistare una casa situata sul territorio italiano. Egli non deve inoltre essere di diritti di proprietà, uso o abitazione di un’altra casa nel Comune del territorio italiano.
Il rogito deve essere stipulato necessariamente in Italia in quanto si richiede l’applicazione di una agevolazione prevista dalla legge italiana e nell’atto si deve fare dichiarazione di quanto sopra previsto. Ovviamente non vi è alcun obbligo ma è ben possibile che l’acquirente dopo qualche mese decida di trasferirsi effettivamente nella casa che ha acquistato con le agevolazioni in Italia.
Per godere delle eccezioni di cui sopra occorre essere iscritti all’Aire?
Il  residente all’estero per potere godere delle agevolazioni senza trasferire la residenza non deve necessariamente essere iscritto all’Aire, ma ciò può risultare anche da dichiarazioni fatte con autocertificazione in cui si attesta la detta residenza all’estero. Ovviamente tali dichiarazioni saranno oggetto di accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria.
A cosa serve l’iscrizione all’Aire?
Il Notaio non dovrà accertare la residenza mediante l’iscrizione all’Aire, la quale è un adempimento burocratico che serve per godere di alcuni diritti diplomatici all’estero oppure per votare. La residenza anagrafica all’estero viene attribuita a prescindere dall’iscrizione a tale Anagrafe.
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